二手房交易比新房复杂得多，涉及的环节多、信息不对称严重。以下拆解完整的交易链条。
第一步：看房选房（1-2周）
重点检查：房龄（影响贷款年限）、漏水痕迹（顶楼和卫生间）、隔音（敲墙听声）、邻里关系（敲门问问）、物业费和水电欠费。建议白天和晚上各去看一次，感受不同时段的光线和噪音。
第二步：签约谈价（1-3天）
定金不超过总价的20%。合同中务必写清楚：交房日期、家具家电清单（最好拍照附在合同后）、税费承担方、贷款失败后的处理方式。南昌通用的《存量房买卖合同》范本可以在不动产登记中心官网下载提前看。
第三步：贷款申请（2-4周）
南昌主流银行首套房贷利率约3.45%（LPR-20BP），二套约4.05%。组合贷最低可到3.15%。所需材料：身份证、户口本、结婚证/离婚证、收入证明（覆盖月供2倍以上）、近6个月银行流水、征信报告。建议去银行先做预审再签合同，避免签了约贷不了款的窘境。
第四步：过户缴税（1-2周）
在南昌市不动产登记中心（红谷滩/老城区均可办理）。税费计算：契税首套90㎡以下1%、以上1.5%；增值税满2年免征；个税满五唯一免征。如果不满二或不满五唯一，这笔税费是大头，建议签约前算清楚。
第五步：抵押放款（1-2周）
过户后银行办抵押，抵押完成放款给卖方。全流程大约1-2个月。如果卖房急需用钱，建议在合同中提前沟通好放款时间。
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